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Publié le par Maître Julie Tielemans
Un bail commercial dure au moins neuf ans. À son terme, le commerçant peut en principe obtenir son renouvellement, jusqu'à trois fois. C'est l'une des protections les plus fortes du droit belge du bail, et l'une des plus souvent perdues par simple oubli.
La raison est simple : la demande de renouvellement doit être faite dans une période précise, longtemps avant la fin du bail, et selon des formes strictes. Passé ce délai, le bailleur peut refuser sans avoir à se justifier.
La demande doit être adressée au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant l'expiration du bail en cours. Pour un bail qui se termine le 30 juin, la fenêtre s'ouvre donc environ un an et demi plus tôt et se ferme trois mois après.
C'est cette avance qui piège la plupart des commerçants : à quinze mois de l'échéance, la fin du bail paraît lointaine, et personne n'y pense.
La demande se fait par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Elle doit indiquer les conditions auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau bail, par exemple le loyer proposé, et mentionner qu'à défaut de réponse dans les trois mois, le bailleur sera présumé accepter.
Une demande incomplète peut être jugée inefficace. Il vaut mieux la faire relire avant de l'envoyer que de découvrir le problème au moment où le bailleur répond.
Le bailleur dispose de trois mois. Il peut accepter, proposer d'autres conditions, ou refuser. Le refus doit reposer sur un motif admis par la loi, comme l'occupation personnelle ou la reconstruction de l'immeuble, et respecter les formes prévues.
S'il refuse pour un motif qui n'est pas prévu, ou s'il ne réalise pas ensuite l'intention annoncée, une indemnité d'éviction peut être due au commerçant. S'il ne répond pas du tout, il est présumé avoir accepté le renouvellement aux conditions proposées.
Lorsque les parties ne s'accordent pas sur les conditions du nouveau bail, le juge de paix peut être saisi dans un délai déterminé pour les fixer. À défaut, le droit au renouvellement peut être perdu.
Rien n'empêche les parties de négocier ensemble un nouveau bail. Mais tant qu'aucun accord écrit n'est conclu, le commerçant a intérêt à respecter la procédure légale pour préserver son droit.
Cet article donne un cadre général. Exposez-moi les détails de votre dossier : je vous dirai franchement ce qu'il en est pour vous.